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Synthèse : Lois ALUR & LAAAF, 2014 - PLU - PC - SMI

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Synthèse : Lois ALUR & LAAAF, 2014 - PLU - PC - SMI

Messagepar jonas » 06 Mai 2015, 13:07

Comme beaucoup le savent, en 2014 deux lois sont tombées et ont compliqué l’obtention des permis de construire en zone agricole, principalement pour le logement. Ces lois ont été faites à la suite d’un constat : avant 2014, beaucoup de PC ont été accordés pour la construction d’habitation sans que l’exploitation soit maintenue. En somme, ces lois sont une forme donnée à une volonté de protéger les zones agricoles dédiées seulement à l’agriculture, et de lutter contre le mitage foncier (c’est-à-dire, la disposition épars des types d’utilisation du territoire).

L’intention est bonne : la sauvegarde de l’agriculture. Seulement, on constate aussi que cela ne facilite pas forcément l’installation des agriculteurs : plus de justificatifs à fournir, plus de filtres dans les PC, grande difficulté de construire son logement sur ses terres... En bref, il faut savoir qu’une seule parole est décisionnelle : c’est le maire qui délivre ou non les PC.
Sans pour autant être expert en législation, je vous propose dans ce post une retranscription complète du fonctionnement du territoire tel que je l’ai compris, de la planification globale jusqu’à la demande du PC...


schéma alur laaaf.jpg
récapitulatif en organigramme
schéma alur laaaf.jpg (1.11 Mio) Vu 1990 fois


Le territoire : Scot
A grande échelle (régionale), le territoire est d’abord dessiné par un document qui s’appelle le SCOT (Schémas de Cohérence Territoriale). Ce document présente les directions prises par les urbanistes (et autres...) pour organiser le développement du territoire dans son ensemble, c’est-à-dire au niveau de l’urbanisme, du transport, du logement, des réseaux (même numérique), des équipements industriels, commerciaux, touristiques, et aussi au niveau environnemental, naturel, agricole... Le Scot donne les principaux axes de développement d’un territoire sur une durée de 20 ans. Il remplace les anciens SD, Schémas directeurs, depuis l’an 2000 où la loi SRU a tout chamboulé (http://fr.wikipedia.org/wiki/Loi_relati ... nt_urbains).

La commune : PLU

A l’échelle municipale, il existe un document d’urbanisme plus précis qui définit sur des périodes plus courtes les directions de développement : anciennement les POS (plan d’occupation des sols), aujourd’hui les PLU (Plan local d’urbanisme). Ce document est établi par les urbanistes de la commune, par un bureau d’étude environnemental, et enfin il est présenté à la région qui donne son avis.
A cette échelle-ci, on commence à se sentir un peu plus concernés puisque nous, particuliers, on a parfois recours au PLU pour s’informer des caractères d’une parcelle. Plus concrètement, lorsque vous établissez un PC, vous devez vous procurer le PLU de la commune pour savoir ce qui est prévu sur la parcelle, si elle est en zone constructible ou non, si elle est en zone à risque... etc.

Remarque : On se doute bien que des documents qui se nomment « document d’urbanisme » sont écrits en vertu de l’urbanisme (donc comment urbaniser) plutôt qu’en vertu environnementale, naturelle ou agricole. Dès le Scot à l’échelle régionale, des décisions fermes sont prises et conditionnent énormément le territoire. Rendons-nous bien compte que nous évoluons dans un espace qui est bel et bien maîtrisé !
Pour vous donner une idée :
http://www.region-grenoble.org/images/s ... utiers.pdf (sur le transport), ou Scot de Grenoble sommaire : http://www.region-grenoble.org/index.ph ... Itemid=253

La loi ALUR : Accès au logement et à un urbanisme rénové
L’objectif de cette loi est de limiter le mitage du foncier. Pour ce qui nous intéresse, son application renforce grandement les filtres de sélection pour l’accord d’un PC en zone agricole, notamment par le passage obligatoire par une commission supplémentaire, la CDCEA (commission départementale de consommation des espaces agricoles). Depuis cette loi, il faut justifier (avec vigueur) le lien et la nécessité du projet de construction pour l’exploitation. De plus, la rigueur de cette loi ne donne plus beaucoup de place aux dérogations exceptionnelles qui s’appellent des STECAL (secteur de taille et de capacité d’accueil limité). C’était grâce à ces dérogations que l’on pouvait implanter plus facilement de l’habitation légère (type yourte ou mobile home), c’était aussi grâce aux STECAL que la mairie pouvait justifier un geste de clémence vis-à-vis des commissions « supérieures ». Le caractère exceptionnel des STECAL rend désormais plus difficile aussi la construction d’un bâtiment pour une CUMA, de gîte à la ferme, d’éolienne public...
Ceci-dit, la loi ALUR permet plus facilement les extensions des constructions en général, étant inclues les extensions d’habitation permanente en zone agricole. Donc les chanceux sont ceux qui ont construit sur un terrain vierge avant 2014 parce qu’ils peuvent maintenant s’étendre facilement.

Remarque : L’intention initiale d’ALUR est d’éviter qu’une personne construise en zone agricole sans être vraiment dans un projet d’agriculture. En revanche, cela implique plusieurs obstacles : pour ceux qui s’installent (ils doivent justifier l’existence d’une exploitation qui n’a pas encore poussé) ; pour le logement des maraîchers, car l’utilité de vivre des terres de culture est discutée ; et enfin, pour la simple amélioration d’une exploitation, car souvent on accorde un PC lorsqu’il y a agrandissement, nouvelle activité, croissance.


La loi LAAAF : Loi pour l’avenir de l’agriculture, de l’alimentation et de la forêt

Avant cette loi, les bâtiments à valeur patrimoniale pouvaient être détournés de leur usage initial. Par exemple, une ferme dont l’architecture est représentative d’une région pouvait être convertie en gite, centre équestre, lieu de tourisme, lieu public, ou autre... La loi LAAAF a étendu la possibilité de changement de destination à tous les bâtiments agricoles. De fait, vous pouvez convertir n’importe quel bâtiment en chambre d’hôte aujourd’hui. La seule condition soumise est que le changement d’usage du bâtiment ne doit pas nuire à l’usage agricole des terres.

Remarque : Le paradoxe de cette loi est de vouloir protéger l’agriculture et les exploitations mais de favoriser d’une certaine manière d’autres activités sur le territoire agricole lui-même.

Permis de Construire : PC
Sur le protocole de construction agricole, déjà beaucoup d’informations ont circulé. Pour éviter les redites, je vous présente les conditions point par point :
PC : il est nécessaire à toute construction sauf : aux constructions de moins de 20m² sans fondation si il y a déjà un bâti sur le terrain ; sauf pour de petites extensions ; sauf pour les abris de jardin de moins de 5m² sur une parcelle nue ; sauf dans certains cas d’implantation d’une HLL (habitation légère de loisir)
 Si vous construisez sans PC, deux solutions à la clef : 1, quelqu’un s’en plaint dans un délai de moins de trois ans après la fin des travaux, vous êtes forcé à vous régularisé, vous êtes amendable, votre construction peut être détruite par les autorités...etc 2, personne ne s’en plain dans les trois ans, vous ne craignez plus rien à partir de là (à ma connaissance)
Recours à un architecte : il est obligatoire pour construire une habitation de plus de 170m², pour des constructions agricoles de plus de 800m², pour des extensions (selon sa surface), et il est obligatoire si « le pétitionnaire n’est pas une personne physique » (GAEC par exemple)
Logement en Zone agricole : il est admissible s’il permet d’assurer la surveillance et la protection de l’exploitation, pas dans d’autre cas. Il faut donc s’implanter proches des terres cultivée (à moins de 100 m je crois) pour que se soit recevable. Ainsi, habiter sur place pour la bonne gestion de l’exploitation, pour être proche de ses terres comme les éleveurs le sont de leurs animaux, ou pour simplement des questions d’efficacité, ces critères ne sont pas obligatoirement pris en compte.
• Pour faire une demande de PC en zone A, il faut : 1.être exploitant à titre principal ou secondaire ; 2.prouver la viabilité économique de l’exploitation ; 3.prouver le lien et la nécessité de la nouvelle construction sur l’exploitation ; 4.proposer une localisation appropriée ; justifier de 1 SMI (surface minimum d’exploitation
SMI : les différents cas de SMI et leur admissibilité
Exploitation > 1,5 SMI = permission quasi systématique de construire (même le logement)
1 < Exploitation < 1,5 SMI = obtention du PC facile pour le bâti agricole (logement soumis à une étude)
0,5 < Exploitation < 1 SMI = analyse requise pour le bâti agricole (quasi impossibilité de construire un logement)
Exploitation < 0,5 SMI = exploitation non considérée comme viable, impossibilité de construire
Décision : c’est la mairie qui accepte mais, en zone agricole, elle est obligée de faire passer le dossier en commission CDCEA, et elle peut demander l’avis de la chambre d’agriculture et de la DDT.
 Pour le logement, la mairie a deux mois pour vous fournir une réponse. Sans réponse, vous pouvez commencer à construire. Pour le bâti agricole, la mairie a trois mois.
 Si vous vous confrontez à un refus, vous pouvez demander à ce qu’on réexamine le dossier (dans les deux mois qui suivent la réponse). S’il est refusé de nouveau, vous pouvez saisir le tribunal.

Pour aller plus loin
- document qui donne les Surface minimum d’installation : http://www.ca83.fr/fileadmin/documents_ ... la_smi.pdf
- sur les lois alur et laaaf, document du ministère : http://www.angvc.fr/pdf/espace%20des%20 ... 092014.pdf
- sur les permis de construire en zone agricole : http://partage.agri-normandie.com/pprEx ... 4Vf3%2Epdf

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